ご案内
予算に合った間違いのない経営のために。
アパート本体の工書用はいくらか
アパートやマンションの建設費は、建物自体の仕様、設備、建設会社によって、当然ながら差が出る。
そこで一般的な目安としては、左図のように坪当たりの単価はプレハブ型で判万円台になる。
もちろん、もっと安く出しているメーカーもある。
たとえば、坪当たり苅万円台というメーカーもある。
しかし、それらはどこかで製品の質を落としている。
そういう物件は、長い目で見れば不利になる。
一戸建ての坪当たりの建設費が、知万円台はしているのだから、設備が多くてお金がかさむアパートはそんなに安くはできないはずである。
ほどほどの建設費をかけないと老朽化も早い
そこで、坪当たり判万円台という平均的な建設費で計算すると、それぞれの広さの建設費は左図のようになる。
lK6戸が2000万円前後、3LDK6戸が4000万円台だ。
今の平均的なアパートは、個々の部屋の広さではマイホームとしての広さよりは若干狭い。
副本体工事費の目安はこれくらいだ
価格は目安であって、さまざまな条件によって異なる
あまり広いと、建設費もかさみ、家賃を高くしないと収益のバランスが取れない。
入居者の出せる金額は決まっている。
入居者は、3LDKならいくら、というような予算から考えるので、どうしても狭い3LDKとなる。
もちろんマンションタイプでは、人気地域では、川村灯台のものもあるが、そのような部屋は、家賃がM l 口万円になり入居者が減ってくる。
したがって、平均的なものを建てた方が、求める人も多く、安定したアパート経営ができるこれはあくまでも本体工事の値段だ。
この他に後で述べる付帯工事もあるが、入居者が、まず見るのは本体であり、それが使いやすく、かつ人を招いた時に、そこそこの住まいでないと嫌われてしまう。
昔建てられた見栄えの悪い木造のアパートは、競争力がない。
そのために、家賃を引き下げローンの支払いとのバランスが崩れて、収益が悪くなる。
だからアパート経営では、少なくともローンを支払い終わるまでは、毎月の返済額より家賃の方が上回るようなグレードにするのが得策である。
さて、入居者を募集することになるが、そうすると、口―ンの返済を考えた規模にする。
ローン返済とアパートの寿命
恒o万円借りた場合の返済額
入居者のニーズは新しいもの
アパートの寿命は1 0年20年の返済では苦しい。
マンションを建設するといくらかかる？
マンションの工事は受注競争が激しくなっている。
そのために、分譲型のマンションでさえ、坪当たり卸万円台になっている例もある。
ここでは河lm 万円の見積もりだが、これはきちんとした工事の場合だ。
建設会社は赤字では、まともな工事はしない。
見積書を見て「これは安い」と、建設を頼むと、もともと儲けのない工事だから、下請けに「丸投げ(そっくり工事をまかせてリベートだけを取ること) 」をされる場合もある。
そうすると、「手抜き工事」を覚悟しなければならない。
マンションの場合は、建設費もかさむ上に、一度建てたら苅1判年は使うことになるので、実績のある建設会社に依頼した方が安心である。
マンションは、中層の5階建てと、高層の叩階建てなどがある。
建物が高くなり、戸数が多くなるほど、エレベーターなどの設備にかかる費用は増える。
その分は管理費として家賃に乗せるが、それでも家賃が高すぎると空室が増えてしまう。
マンションの場合の収支決算では、最初は、赤字になることを覚悟しなければならない。
園田・・・・6章 賃貸住宅の建己主費用と資金繰り
マンション建設の工事費の目安
1 階の床面積300 ㎡5 階建て、延べ床面積1 500 ㎡
1 ㎡ 当たり20 - 24万円( 1 坪70 -80 万円).工事全体として3億-3億6000万円-・ ( 3DK-3LDK) で24戸になる
その他駐車場など 機械式か自走式か.
駐車場・駐輪場・ゴミ置き場の設置から
銀行と組んで、「建てたアパート・マンションには融資をお願いしますよ」という約束をあらかじめ取っておく。
つまり、建設会社の信用で貸し出す形である。
一般的には、面倒な手続きを自分でやったり、融資が実行されるか否かが確かでないよりは、このような「融資付き」の建設の方が安心だ。
もちろん、「自分にはつき合いのあるメインパンクがあり、もしもの時には借りて下さい」といわれているケースでは、銀行とのつき合いもあるだろうから、自分でローンの交渉すればいいだろう。
アパートなどは借り入れ期聞が短いので、日年くらいの事業融資にすることもできる。
問題は金利がどちらが低いかである。
最近では、同年返済の「国民金融公庫の事業資」を活用することを勧める業者もある。
いずれにしてもローンを組む時は、確実性や金利を考えて選ぶべきだ。
間違っても、ノンバンクのような金利の高いところを中心にローンを組んではならない。
資金調達は、建設会社の提携ローンを使うのも一つの方法。
・アパートローン(提携型と非提携型)・賃貸事業融資・提携型…住宅メーカーなどが銀行と提携し、メーカーがアパートを建てれば自動的に融資を受けられるもの:
・非提携型…建て主がつき合いのある銀行などに申し込む
公的融資・住宅金融公庫- 以下のような制約がある①取扱期間は、あらかじめ期聞が決まっているので、その期間に申し込む②家賃は住宅金融公庫の算出基準にもとづき、承認の上決める:③入居者の募集は原則として公募- 公社・公団の募集方法と閉じ。入居者を公に募集して、抽選となる・④礼金の受取りは禁止- 公のお金を低金利で借りているのだからできない
これからは、ただでさえ年金制度が危ない時代である。
賃貸収入があれば、老後の生活が安定する。
しかも、 歳以上で公庫融資が借りられるのは何よりのことだ。
ただ、やはり一戸当たりの広さの制限があるので、広めのアパートの需要があるところでないと、経営が成り立たないので注意が必要だ。
この他にも、単身者・少人数世帯向賃貸住宅融資コース、中高層ビル融資コース、社宅供給融資コースなどがあるので、自分の計画に合えば考えてみてほしい。
しかし最近では、公庫融資の二戸あたりの広さの制限が厳しいので、融資については、民間の金融機関に流れる傾向が強い。
あるハウスメーカーなどは、民間の金融機関から融資を受けることができる顧客だけを獲得しているくらいだ。
なぜならば、入居者に合わない家賃を設定しても、肝心の入居者の希望とは掛け離れているので、どちらかといえば、民間のローンを借りて需要のあるアパートを建てた方が、経営上安全だということになる。
また一部で、国民金融公庫の事業資金を使う動きがあるのも、このような実態と離れた条件を嫌う傾向があるからだ。
広い部屋はいいが、経営が困難では何にもならない。
公的融資では、公庫より国民金融公庫の事業資金に魅力がある。
同じアパート・マンション経営でも、国から家賃や借り入れ利息の補助を受けられる場合がある。
これが「特優賃」と言われている「特定優良賃貸住宅制度」である。
この制度を受けるには、4つの条件を満たす建物にしなければならない。
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